DTI又有新动向-DTI是什么？有何影响？何时执行？如何执行？一一为您解析。

这半年来，政府忙着出台各种政策浇灭房产市场暴涨的火苗，在抛出一整套购房新政和LVR之后，这两个月的房产市场依然烈火熊熊。终于，贷款收入比(DTI)这个被大家关注已久的贷款大杀器，又有了新动向。

DTI的新动向

早在2017年初，时任财政部长的Steven Joyce就曾正式表示，政府正在考虑让新西兰央行提出DTI的限贷政策。由于国家党的反对，一直未能落地。终于在本周16日，新西兰财长部长Grant Robertson回复央行，“原则”上同意将DTI加入到央行的金融审慎工具中。看来DTI的执行脚步已经越来越近了。

DTI是什么？

贷款收入比（DTI:debt-to-income）是一种限制贷款额度的政策，是指贷款和收入的比例，是反映家庭还贷能力的重要计算工具。

DTI的核心有两点第一是去除高杠杆化；第二是将家庭的债务增长和收入增长联系到了一起。

为了控制房价，也为了避免出现美国次贷危机的惨剧，这项政策将限制银行放贷额度，要求银行在发放贷款时需要考虑借款人的收入。

DTI的影响是什么？

我们通过一个简单的例子来为大家看一下，DTI的影响。

我们假设DTI 设置为7（即贷款总额度为年收入的7倍），那么对于一个年收入为10万的家庭来讲，他们总的额贷款额度最高为70万。

那么如果为首次购房者，根据LVR规定，可以贷款80%，那么可以买到70/0.8=87.5万的房产。根据REINZ最新的报告显示，目前惠灵顿地区的房产中位数为88.5万。对比下来，首次购房者在房价偏高的惠灵顿地区，还是可以买到中等水平的房产。因此，在LVR和DTI政策下，对于首次购房者的影响并不大。

那么对于投资房。假设，买家在决定购买投资房时，首套自住房还有40万的贷款。那么，对于这套投资房，买家只能申请到最多70-40=30万的贷款。结合购买投资房LVR 60%的规定，只能买到30/0.6=50万的房产。根据目前的房产市场价格，买到一套投资房变得遥不可及。更不要提像很多职业投资者买到第四，第五套投资房。

这样看来，DTI对投资者，专业房东，高收入人群这的影响更大。

政府也认为在这样的限制下，可以有效限制专业投资者无限地不断购买投资房，也可以限制高收入人群不断的抬高房屋出价，有效的控制房价的告诉上涨。

DTI 将会如何执行？

Reserve Bank of New Zealand 公布了一组对比数据，我们可以据此来推测央行设置DTI的可能性。

首先，央行分析了3年来不同类型购房者的DTI 占比，如图

可以看出近年来DTI超过5以上的贷款更多的是贷给投资者的。DTI超过7以上的First Home Buyer低于10%，而DTI超过7的投资者却高于30%。

另外，央行还对比了DTI 设置为6或7 对于购房者的影响，如图。

通过对比我们可以看出设置为7时，对首次购房者的影响很小，而对于投资者的影响却很大。

根据政府颁布LVR和购房政策的经验来看，政策往往是倾向于保护首次购房者，抑制投资者。

所以我们有理由相信，DTI很有可能设置在7左右。或者，也有可能像以往一样，区别对待首次购房者和投资者，设置不同的DTI限制。

DTI会在何时执行？

尽管已经箭在弦上，DTI也需要最少半年以上才能真正的落地执行。我们的推测是基于以下几个理由：

1、 设计DTI是一个相当复杂的过程，需要牵扯到行业征询，沟通和一系列信贷政策的调整才能保证DTI可以顺利引入到现有的金融政策体系中去。这些工作需要充足的时间来执行。

2、 政府近期开始执行的LVR政策和住房调控政策，究竟效果如何，还需要一定的时间来观察这些政策对于现在房地产市场的影响，看看房价是否还会继续飙升。

3、 诸如Tony Alexander, Christina Cheung等多名经济学家都对DTI的执行持保留态度，认为短期内不会执行。

毕竟DTI一旦执行就覆水难收，对于整个市场和普通民众都会产生深远的影响。因此，政府在最终确定推出前一定需要缜密的考虑。

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