为什么我预批的利率却那么高？！传说中2.29%在哪里！

M先生像其他所有有购房计划的买家一样，在有了购房计划后，找到了我们的贷款顾问。在贷款顾问的帮助下，很快拿到了预批信。但是，打开预批信，问题就来了：为什么我的贷款利率是4%，这么高！

您有没有像M先生的困惑呢？不要着急，我们来为您答疑解惑。

预批信，是在您购房之前向银行申请贷款后，银行回复给您的一封批准信（Approval Letter）。这封信中包含的内容主要包括您可以申请到的贷款时长，有效期，贷款利率及预期的利息总额和支出总额。

以M先生的预批信为例，贷款额度为$26万，贷款时长为30年，贷款利率4%，预期总利息为$18.6万，总的支出为$44.6万。

然而这里的贷款利率4%并非一个实际的贷款利率。他更像是一个银行所预测的30年的平均额度。众所周知，贷款利率是随着市场的变化而浮动的。而我们贷款的时间也长达30年。在这30年中，贷款利率一定是会起伏不定，时高时低的。因此，银行会预估一个30年的平均利率。用这个假设的利率帮助客户计算他这笔贷款讲给他带来的Indicative total interest 和 Indicative total cost. 让客户对自己的这笔贷款的总成本有一个预期。

传说中的2.29%在哪里？

那么什么时候M先生什么时候才可以知道他真正的贷款利率呢？

当M先生签订了购房合同，贷款顾问会帮您从银行拿到一个Pricing Package,也就是我们常说的要利息的步骤。 银行会在这个时候将最终的利率和Cash Contribution的金额告知您，如下图。

您可以通过这封信清晰的看到，Cash Contribution的金额是$5000。

其中，蓝色框中为Carded rate，目前该银行现行的官方利率。而红色框中为Actual rate, 即实际利率。我们需要支付的利息，就是按照红色框中的利率。您一定已经看到我们传说中2.29%了吧？它就是目前一年期的实际利率。

接下来您就可以根据这些信息和贷款顾问讨论您的选定哪种利息和还款方式了。

银行给我的公司提供了利率优惠，我是不是可以拿到更低的利率？

M先生就职的公司与ANZ银行有合作，因此ANZ银行为该公司的员工提供0.3%的利率优惠。听起来很诱人，对不对。

因此M先生计划通过企业福利来申请更低的一年期利率，也就是说在2.29%的再减少0.3%，这样M先生就可以拿到1.99%的一年期利率了。但实际情况是不是这样的呢？

并不是。

银行为合作企业员工提供的优惠利率是基于Carded rate，而非Actual rate。以2年定期利率为例Carded rate为3.25%，通过员工福利拿到的减去0.3%的利率为2.95%。而贷款顾问为客户拿到的利率（Actual rate）为2.45%。比员工福利利率还低了0.5%。所以，我们并不建议您通过企业福利优惠来确定您的贷款利率。

预批信中的Interest rate, Carded rate, Actual rate您都明白了么？贷款看似简单，但其中的知识点还真不少呢。

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