两大政策齐施压，2021史上最苦房东们，如何实现投资房盈利，让数字来告诉你答案

2021年刚刚开年，投资房房东们可谓是喜忧参半。

一方面开心的看着房价猛涨。可另一方面严酷的出租房政策也纷至沓来。两个新政都对租房产生较大影响。

一个是今年7月起正式实施的“健康住房标准“，另一个是2月逐步开始生效的“租赁法修订案”

这些法案是怎么对房东产生影响的呢，咱们来细细看看。

健康住房标准

健康住宅标准集中在五个方面：通风，供暖，保温棉，防潮排水和防风。

1. 保温棉（Insulation）

天花板上和地板下必须安装保温棉，并且厚度不能小于120mm。

2. 供暖（Heating）

出租房里主要的居住地，也就是客厅，必须安装固定的取暖设备，以确保室内温度全年不低于18摄氏度。

特别值得注意的是，固定取暖设备必须为不可移动的，且需要在经济上可以负担。

3. 通风（Ventilation）

厨房需要配备抽烟机，浴室要有排风扇。

所有卧室、厨房、起居室和餐厅都必须有可以打开的窗户。

4. 防风（Draught stopping）

房东必须保证墙壁，天花板，窗户，地板和门上没有任何会漏风的空隙和洞

5. 防潮和排水（Moistureand drainage）

如果出租房有封闭的底层地板，则需要安装防潮层，以防止水分上升到家中。

房东还需要确保出租房安装了有效的排水系统，来防止水流入室内。

在我们选购投资房时，还请您注意以上这五点，尽量减少后期投入的改造成本。

租赁法修订案

修订案中，对房东影响最大的条款，主要有以下几条。

1、定期租约在到期时将自动转为非定期租约

2、不再允许房东无理由解除租约，房东只能在基于其他各种特定的理由下终止不定期租约，违者将处以罚金 $6500

3、房东终止租约的通知期限大部分情况延长到90天并且需要提供原因

4、租客可以对出租房进行“小型修改”

5、租金涨幅频率及定价要求：每12个月内，租金上涨不得超过一次

6、屋主不能无理拒绝租约转让，所有租约都可以提出转让要求

投资房收入预测

在这样的双重压力下，投资房是否还是一种好的投资方式？

让我们以5年为一个投资周期为例一起来算笔账吧！

首先，来看一下咱们的利润

-租房收入：该地段三房租金一般在600-700每周。咱们以房租650每周为例。为了规避租房修订方案带来的风险，我们将其托管给物业管理公司。物业管理公司的收费通常为8%，还需缴纳1.125%的GST。

因此房租收入每周=650*（1-（8%+1.125%））=$593根据Trade me 租房数据，租金年度同比增长中位数为4%综合以上数据，5年合计租金收入$16.7万

再来，我们先来计算一下，购买投资房所需要的成本。

-购房费用：我们以Lower Hutt区域目前租房市场上比较受欢迎的地理位置为例，购买一套三室的房子，一般需要$80万以上。 假定我们的房款$80万全部为贷款,贷款利率为2.5%来计算。我们通常每周需要还款$729。5年还款额度则为$18.9万。

-装修费用：为了满足“健康住房标准”，并对房子进行一下基本的装修：保温棉：$3000厨房和浴室翻新：$4万

取暖设备：$3000

其他翻新：$5000项目监理费：$2000

共计：$5.3万

-地税：约为$4000/年，通常年度涨幅约为2%，5年共计 $2.08万

-保险:约为$2000/年，通常年度涨幅约为2%，5年共计$1.04万

-房屋维护费用：预设每年需要投入一定的费用对房子进行维护，假定为$5000，5年共计 $2.5万

那么，综合起来,看看投资房是否还值得购买呢？

从上面的数据可以看到，您的年度租金收入约为$3.1万，而除贷款外的年度成为约为1.1万（地税，保险，房屋维护）。因此您的年度租金净利润为$2万。因此需要2年多的时间，收回您初期装修房屋的成本。

而房屋本身增值也会为您带来利润。

尽管最新报告显示，惠灵顿地区年度房价同比增长为27.7%。但咱们仍然以房地产市场过热前的年度涨幅7%为例

那么5年后房价约为$104.86万，因此房产增值的净利润为24.86万

因此综合以上数据，5年净利润=$16.7万（5年房租收入）+$24.86万（房产增值）-$29.2万（5年总成本）=$12.36万

如此看来，五年的净利润也高达$12.36万！

综上所述，投资房为您带来的受益，远远高于您需要支付的贷款，房屋维修，物业托管费等所需要的成本。因此，投资房依然不失为一种投资的好方法。

总体而言，我们非常愿意和您一起讨论的资产计划！

如果您有意购买投资房，我们会为您量体裁衣，给您适合的解决方案。