0首付购买投资房？Top up详解-购房实操篇

在我们Top up系列文章的前两篇，我们已经向大家介绍了何为Topup以及如何计算自己可以Top up的额度，并且用案例的方式详细解释了Top up在装修中的运用。

本期文章将会以案例的形式，来为大家呈现Top up在购买投资房或商铺时的具体操作方式。

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案例一

基本情况：

杨夫妇目前拥有一套自住房A，估值为120万。现有贷款30万。夫妇两人有一家快餐店，年收入稳定，约为15万。

贷款需求：

两人看中了一个三室两卫的砖房， 卖价估计在90万左右。

去年孩子结婚支持孩子买房，手中已无存款，需要100%贷款才能买到这个房子。

案例解析：

这是一个非常典型的Top up以房贷房的案例，利用自己现在贷款不多的房子做抵押，做到0首付买第二套房。

我们按照Top Up贷款的两个关键点贷款能力和贷款比例的限制来分析：

1、贷款能力

如果再贷款90万，杨夫妇的贷款总额将会是30万+90万=120万。

根据他们的年收入以及将要买的房子的租金还计算了花费等等，他们的贷款能力再贷出来90万是可以的。

2、贷款比例的限制：

杨夫妇的自住房A，最多贷款额=120万*80%=96万

计划购买的投资房B，最多贷款=90万*60%=54万

两套房产杨夫妇最多可以贷款=96万+54万=150万

而杨夫妇最后只需要120万的贷款，也满足了贷款比例的要求。

最终方案：

综合这两个关键因素，最后我们成功帮助杨夫妇实现0首付购买了他们的投资房。

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案例二

基本情况：

陈夫妇经营一家鱼薯店，生意稳定且利润很好。年收入20万。目前有一套自住房A，估值100万，仍有贷款20万。目前有存款30万。

贷款需求：

陈夫妇多来年一直租赁商铺经营自己的鱼薯店，现在房主想要将这个商铺出售，他们有优先选择权，所以夫妇俩非常想拿下这个商铺。房主要价80万。

案例解析：

这是另外一个常见类型的Top Up案例。

通常来说，买商铺需要申请商业贷款，付商业贷款的利息。

但是有的时候我们可以利用自己现在贷款不多的房子做抵押，从房子上Top Up的贷款用来买商铺或者买生意，还可以享受房贷的利息，比商业贷款的利息要低很多。

我们还是按照Top Up贷款的两个关键点来分析：

1、贷款能力

陈夫妇目前已经有20万贷款，即使再贷款60万，最后的贷款额为80万。

根据陈夫妇的收入和花费，以及省下来的商铺租金，是完全足够负担的起80万的贷款的。

2、贷款比例的限制：

陈夫妇的自住房A，最多贷款额=100万*80%=80万

目前的贷款已经有20万，陈夫妇可以再贷出来 80万-20万=60万。

加上自己有30万的存款，是完全足够去购买这个商铺的，还能留下10万作为生意的流动资金。或者陈夫妇可以选择只贷款50万，剩下的30万存款都用来买商铺。

最终方案：

在我们的建议下，陈夫妇选择Top up的方式来购买商铺，不仅成功得到了足够的贷款额度，也拿到了购房贷款的低利率，比商业贷款节省了大笔利息。

现在我们来总结一下，Top up购房时需要注意的几个点：

小结

1） 贷款能力用于评估可以申请到贷款总额上限。贷款总额指的是您所有贷款，包括原有的和需要申请的贷款。因此即便贷款能力充足，但是已经有很大额度的贷款，新的贷款额度也会受影响。

2）与贷款能力相同，LVR（贷款比例）的限制也是原有房产和计划购买的房产一起来看的。如果希望提高贷款额度，可以将房产中价值较高的作为自住房，LVR的限制为80%。

3）在购买商铺或是商业项目时，如果有贷款较少的房产，可以优先考虑用Top up的形式申请贷款。