对于DSR的官方回应来啦！带你揭秘政府重磅限贷文件！

在国内有炒股经验的小伙伴大多都听过一种理论：每天都要看新闻联播，跟紧中央精神不吃亏！

把这个理论移花接木到购房与贷款这件与我们生活息息相关的事情上，也来多了解一些“中央”的精神吧！

4月27日，官方发布了一份重磅文件Summary of submissions: Debt serviceability restrictions（DSR），为未来贷款的政策走势提供了一些参考。

这份文件是什么？

如果需要了解这份文件是什么，就要从去年11月说起。

在2021年11月，央行正式引入了DSR（Debt serviceability restrictions）的概念来统一衡量贷款的支付能力。

设定的DSR主要包括两种工具：

1、贷款收入比（DTI）——将债务的上限限制为收入的倍数，比如总贷款额不能超过年度家庭收入的6-7倍；

2、银行在其贷款偿还能力评估中使用的测试利率下限，用于测试借款人在利率上升到一定水平时继续偿还贷款的能力。

为了了解这两种DSR工具的优缺点，央行向市场征求意见，截止日为2月28日。

此次发布的文件，就是对此前征求来的市场意见的具体回应。

DSR的影响是什么？

DSR的影响主要从两方面来看

1、测试利率

贷款年限通常为三十年之久。银行认为不可能一直保持目前的利率水平，因此会应用较高的测试利率来测试贷款人的还款能力。

简单说来，测试利率越高，贷款人在相同的收入条件下，可以申请到的贷款额度越少。

2、DTI （贷款收入比）

DTI是一种限制贷款额度的政策，是指贷款和收入的比例。

DTI的核心有两点第一是去除高杠杆化；第二是将家庭的债务增长和收入增长联系到了一起。

假如DTI为7，家庭年收入为10万，那么贷款额度不能超过70万。需要特别注意的是，这个贷款额度并不是具体到某一套房子，而是只这个家庭的全部贷款总额。

更多关于DTI的影响请戳

官方回应是什么？

太长不看版

官方回应具体可以为归纳为以下几点：

* 央行会制定实施DTI的框架，预计于2022年底完成，如果有需要的话，会在2023年年中引入；

* 首次购房者受DTI影响最小，投资受DTI限制明显；

* 市场利率已经上行，银行测试利率目前和市场利率一致，由于CCCFA、LVR政策和去年实施的投资房利息不能税前扣除政策的共同作用，贷款市场已经受到影响，所以没有必要现在实行测试利率下限。

官方针对两种工具分别进行了回应：

关于测试利率下限的回应

央行预期的测试利率现在已经开始与市场利率保持一致，储备银行预计未来几个月高DTI贷款将继续放缓。

由于CCCFA, 抵税政策的变化以及LVR的限制已经对目前的贷款产生了有效的抑制作用。因此，现阶段没有迫切需要实施临时测试利率下限。

同时，央行也表示将进一步研究该工具的首选方法，如果房地产市场的风险贷款重新抬头，不排除这种选择。

关于DTI的回应

储备银行副行长兼金融稳定总经理Christian Hawkesby表示：“我们认为DTI限制是降低金融稳定风险和支持房价可持续性的重要附加工具，并将填补现有法规未涵盖的空白。我们计划在2022年底之前完成框架，如有需要，将可以在2023年中期推出。

另一方面，Hawkesby 也一再强调DTI 对首次购房者的影响较小，更多的是限制投资者的贷款。

重点直接看原文：

文件中更加明确指出了准备好并不代表央行就会在2023年实行DTI。

换言之，央行目前没有任何明确计划何时实行DTI，何时实行DTI取决于市场风险。鉴于最近行业一些列政策和规则的修改已经让房市明显转向，因此暂时连设置测试利率下限的必要也没有了，更不用说什么时候实施DTI了。

不过央行表示这并不代表研究DTI具体框架的进程将被停止，至少在2023年中使银行业有能力随时实行DTI限制。

另一方面，对于DTI实施的细节，文件中也予以了回应。以下列举几个大家最为关心的细节

1、收入指的是什么？

DTI确定之后，能够决定我们贷款额度上限最关键的数据就是收入。收入是税前还是税后，有没有抵扣，将直接影响额度的确定。

央行明确表示，收入将使用最简单的税前收入，并且不会对收入进行折算。

这点和银行计算客户还款能力时很不一样，比如，计算还款能力时，房租要进行折算，而在计算DTI是则不用。

不过对于未来可能的收入以及像津贴这样的非常规收入是否能被计算在内央行表示还需要研究。

2、总贷款都包括哪些？

另一个关键因素就是，这个被设置了上限的总贷款额都包括哪些？

央行明确表示对于总贷款额的限制中，不包括以住宅抵押而借出的商业贷款以及学生贷款。

学生贷款不算在总贷款额度中，对于首套房的购买者的帮助更大。

3、如果DTI开始实施，是否会一刀切的适用于所有买家？

央行表示在开始实施DTI时不会设置Speed limit(实施速度)。但建议行业开始准备他们的系统，来处理不同客户群体的政策施行速度。那么如果有需要的话，可以选择不同的借款人群体来实行。通常，自住房买家以及投资客会有不同的限速设置，对于自住房买家来讲，限制会更加宽松。

4、 是否有哪些贷款类型将获得豁免？

央行明确表示会使用和LVR限制类似的一些豁免。目前LVR的豁免包括转贷款的Refinance豁免，维修贷款，过桥贷款等。不过LVR对于新建筑也是有豁免的，DTI是否也会豁免还没有定论。