房产增值可以套现？！Top up详解-装修实操篇

上一篇文章，我们一起探讨了如何利用房屋增值的部分再贷款也就是Top up以及如何计算自己可以Top up的额度

在我们收到的Top up申请中，最常见的用途是装修或者再买一个房子。

为了让大家能够更直观的了解到如何在实际生活中应用Top up，我们将以案例的形式来呈现具体的应用方式。

本篇文章主要向大家呈现Top up在装修中的应用。

01案例一

基本情况：

L先生目前拥有一套自住房，估值为80万，现有贷款30万。L先生全职工作，收入稳定年薪10万。

M先生计划整修房屋，需要贷款/Top Up额度为10万。

案例解析：

1、LVR与贷款能力的审核

由于Top Up也是贷款的一种，因此必须符合贷款条件，其中最重要的就是贷款比例（LVR）以及贷款能力。

L先生目前房产的价值80万， 自住房贷款比例为80%，也就是说M先生发最多可以从房子上贷出来一共64万。

现在30万贷款加上Top Up 的10万贷款一共40万并没有超过64万，符合Equity的要求。

另外，根据M先生收入来推算，贷款能力足够申请到40万额度的贷款。

2、Top up的用途

我们要具体了解L先生的装修内容来决定用什么方式贷出来装修款，其中包括是装修还是改建？都涉及哪些项目？工程款是多少？是否需要申请建筑许可？是否有建筑工人的报价合同。

经过了解，我们得知L先生花费全屋内外刷漆，换地毯，厨房和卫浴翻新，换屋顶，整个装修不需要申请建筑许可。

最终方案：

我们建议L先生申请装修增值贷款（Top up），一次性发款10万，可以选择固定或者浮动利息。

02案例二

基本情况：

Q女士目前拥有一套自住房，估值为90万，现有贷款10万。Q女士全职工作，收入稳定年薪7万。

Q女士计划整修房屋，需要贷款/Top Up额度为18万。

案例解析：

1、 从贷款比例（LVR）和贷款能力上分析，Q女士的收入7万，Top Up后贷款总额为28万，贷款能力和贷款比例都没问题。

2、 经了解，我们得知Q女士准备全屋刷漆，更换所有的地毯，更新现在的厨房以及两个卫浴， 把现在所有的窗户都换成双层玻璃。整个装修不需要申请建筑许可，但工程量大，且费用较高。

最终方案：

虽然不需要建筑许可但是工程量很大，工程款也很高。装修贷款的额度限制无法满足Q女士的贷款需求。因此我们帮助Q女士申请建筑贷款。

与装修贷款不同，建筑贷款不是一次性发放，而是根据建筑合同上的规定逐步放款。放款是为浮动利息，全部放款后可以申请固定利息或者继续浮动。

03案例三

基本情况：

M先生目前拥有一套自住房，估值为100万，现有贷款40万。M先生全职工作，收入稳定年薪12万。

M先生计划整修房屋，需要贷款/Top Up额度为20万。

案例解析：

1、 从贷款比例（LVR）和贷款能力上分析，M 先生的收入12万，Top Up后贷款总额为60万，贷款能力和贷款比例都没有问题。

2、 经过了解，我们得知M先生除了要装修现在的房子而且现在的房子上延伸出去增加一个主卧套房，需要申请建筑许可。

最终方案：

由于需要申请建筑许可，我们建议M先生申请建筑贷款，逐步放款。

放款是为浮动利息，全部放款后可以申请固定利息或者继续浮动。

经过上面的案例，相信大家对Top Up 装修有了进一步的了解。

现在我们来总结一下，装修需要注意的几个点：

小结

1） 贷款能力和贷款比例必须符合要求

2） 工程是否需要建筑许可，如果需要必须申请建筑贷款

3） 工程如果不需要建筑许可，但是如果工程量过大或者工程款过高也可能需要申请建筑贷款。

4） 有些银行会对于可以Top Up的时间有规定。也就是说如果你刚刚购入一个房屋，想立刻装修，即使市场估价比买价高很多，银行也不会同意申请Top Up。

每个银行规定不同，有的银行是6个月之后，有的银行是12个月之后。在此之前，银行认定房屋的价值与买价相同。

下一期，我们将具体向大家呈现Top up在购买投资房中的应用，敬请期待。