房产增值可以套现？！Top up详解（上）

最近房价飞涨，大多数业主的房产都大幅度增值。最近收到很多咨询：“最近我家房子涨了，怎么样可以套点钱出来？”或是“最近我家房子涨了，我是不是可以再买一套房？“。

这些问题实质上都指向一个答案，是贷款一种类型：增值贷款，也就是我们常常说的Top Up.

那么Top up 究竟是怎么样的呢？我们一起来看看吧。

什么是Top up

Top up是指您将您房产增值的部分再贷出来用于购买投资房，买车，装修，旅游，偿还其他债务等等。

首先大家要明确的一点就是，Top up 它是贷款的一种。和其他贷款一样，需要提交申请，同样也需要评估贷款能力并且受LVR(Loan to value ratio，贷款房价比)的限制。

并不是说房产增值的部分都可以取出作为自己的资产。

总之，只要房子不卖，增值的部分永远都不是现金。如果想要当现金花，就需要从银行贷款贷出来。

能Top up多少

与申请其他贷款一样，与申请人的贷款能力和LVR的限制有关，两者都要考虑其中。

通过两个简单例子直观感受一下：

案例一：Equity充足，但无贷款能力

李先生有一个价值100万的自住房产，现在还剩下20万的贷款。李先生找到我们需要增加10万贷款来装修。

从LVR来看，李先生房产的Equity为100万*80%-20万=60万。高于李先生需要的贷款额度，并且也符合银行对于装修贷款额度的限制。

但从收入上来看，李先生现在正处于刚辞职还在找工作的阶段，没有贷款的能力，所以无法申请到这笔贷款。

案例二：贷款能力充足而Equity不足

黄先生目前房产估值为80万，还有贷款60万。想贷款10万装修。

黄先生IT大神收入稳定年薪10万，从贷款能力的角度来看，可以负担总额为70万的贷款。

但是自住房的LVR限制是80%，黄先生的Equity为80万*80%-60万=4万. 因此最多Top up出4万

特别说明，在实际操作中，就黄先生的这种情况，贷款顾问可以进行倒推的方式达成黄先生的贷款需求。具体解决方式请联系贷款顾问。

通过这两个案例大家一定可以清楚的看到，贷款能力和符合LVR的限制一个都不能少。

银行如何为房产估值

目前新西兰常见的估值方式有三种CV (Capital Value)/RV, EV(E-Value)和 Market Valuation，而银行用的通常是后两者。

CV (Capital Value)/RV

CV与RV都是，政府会对所有房产价值的评估，一般3年更新一次。通常比市场价格低。一般来讲银行不会将其作为估值标准。

EV（E-Value）

新西兰的主流银行通常使用的是CoreLogic或Valocity的房屋估价数据 EV(E-Value).

CoreLogic和Valocity是新西兰房屋估价领域最主要的房地产信息服务机构。

这两家公司的估值都是Automated Valuation Model “自动评估模型”来推算的。模型通过采集最近的房产销售数据，并且结合其他相关的信息，定期更新所有房产的估价。

Market Valuation

如果银行认为这份EV过高，会要求贷款人重新为自己的房产做一份Market Valuation.

如果贷款人认为银行所提供的的EV不理想，也可以申请重新做一份Market Valuation.

Market Valuation是由注册的估价师(Registered Valuer)亲自到访房屋，通过考量房屋内部的实际情况，再结合相关信息，从而对房屋出具一份现场的评估报告。Market Valuation能更加准确地反应房屋的真实价值。

Market Valuation通常需要5-7个工作日来完成，费用一般在$1000-$1500。

通过我们的讲解， 你一定对Top up是什么有一些了解了吧？

下一篇文章，我们将通过案例为您进一步讲解Top up在买投资房和装修中的应用，敬请期待。