新西兰购房避坑指南-地基和无批准加改建篇

最近选择上车的小伙伴越来越多。针对很多购房者的迷思，我们特别推出了新西兰购房避坑指南特别企划。

在上一期文章中，我们已经为大家介绍了容易被忽略的风险-石棉. 在本期文章中，我们将为大家介绍地基问题，和无批准加改建。

新西兰常见的房屋地基

第一是要打桩架空的地基（Sub Floor）.现在存量最多的一种,主要是因为新西兰房屋大多依山而建 ，或临水而居，它是抬高地面最节省的一种方式。另外有些地基下有公共管道的，或者有水涝灾害的，也不得不做桩基处理。

第二类是传统的砖和水泥地基（Concrete Blocks Foundations）。使用堆积的空心砖（cinder blocks.）建成的。使用 CMUs(Cinder Masonry Units) 方法，用砂浆（沙子、水和填充物的混合物来粘合砖石）涂抹基脚，然后将空心砖均匀地铺在上面。之后再用钢筋，或混凝土浇筑进入空心砖进行加固。通常家用建筑，不会用到钢筋。这种地基常用于坡地或者错层结构。

第三类是泡沫地基（Slab Foundation）。泡沫地基非常符合新西兰的气候和地质特点。它最大的好处就是防震，而且由于自重变轻，可以有效的缓解地壳运动对于房屋的冲击力。同时还兼具防潮隔热的作用。另外，泡沫地基施工成本低。由于几乎是在一块平整的地上作业，施工的速度非常快。也符合新西兰近些年来对于住房的高需求。尽管这种地基名称是泡沫地基，但实际上泡沫之间的缝隙和泡沫上面都会浇筑水泥。

地基问题

随着时间的流逝，本应固若金汤的地基有可能会发生形变和位移。另外，新西兰的部分地区，也存在地质不稳定的情况。对于绝大部分都是木质结构的新西兰独立房屋来说，地基的变形和下沉会造成框架的变形，让房屋产生结构性的不稳定。

常见的地基问题的信号包括，门无法正常开关，外墙裂缝，地板开裂，地基开裂等。

如果计划购买的房屋有了地基问题，那么一定要三思。地基的维修费用极其昂贵，少则几万，多则几十万。除去框架外，沉降的部分的相应的上下水管，电缆等都有可能需要同步维护。

更重要的是，因为地基下沉造成的房屋损失，属于“渐进性损害”也就是保险条款上直接声明了“免赔”的 Gradual damage，因此保险公司是不会理赔这类慢慢坏掉的地基维修的费用的。

无批准加改建

在现行的房屋买卖合同中，明确规定了交割之前屋主有义务保证房屋内没有非法（unpermitted）的改动或加建，同时所有经过报批的改动工程也需要提供相应的CCC （Code Compliance Certificate） 。即使该未报建的部分可能来自于上一任屋主，现任屋主也不能以此为借口逃避责任。

在现实中，这种屋主自己不经过政府审核的改动比比皆是。如果计划购买的房产有相关问题，请一定谨慎对待。

与此同时，我们还需要了解，有一些改建是不需要经过政府报批的。如果只是这些改建，不必担忧会产生法律风险.

常见建筑许可免除改建

1. 装修浴室时，改动已有的马桶、洗手池或浴缸等设施的位置，请注意，只是改动位置，而不是添加。

2. 新建或移除不超过40平方的无墙式的车棚。

3. 把不超过30平方米的开放式阳台封闭起来。

4. 用类似的材料更换屋顶，例如把原来的铁皮屋顶更换成新型的彩钢屋顶，但换成水泥瓦顶就需要报批，因为承重要求发生了改变。

5. 把原有的木头门窗改为铝合金门窗框架。

6. 改建现有的入口或内部门口，以方便残疾人士出入

7. 建造高度不超过2米的围墙。

8. 在花园中建造不超过1.5米的木制或不超过1米的水泥大砖的挡土墙。

9. 在房屋内部增加或移除不参与承重的隔墙。

10. 从地面开始计算高度不超过1.5米的阳台。

11.在花园中建造不高过1.8米的围栏

12.室外壁炉和烤箱

13. 不附带卫生和烹饪设施,单层独立建筑(最大为30平米)

地基问题和非法加建改建会面临的风险：

1、对于此类房屋，保险公司有可能拒保。即便购买了保险，若以后涉及房屋的保险索赔，保险公司有权针对未许可的部分提出异议而拒赔；

2、银行需要审核购房合同，对于缺失CCC的房产或者明确提出地基有问题的房产，银行很有可能拒批。另外，在贷款时，房屋保险是必备文件。无法成功购买房屋保险，也会导致银行拒绝贷款。

3、该房产用于出租时，如果租客对此提出质疑，也会对房主带来法律风险，以及经济上的损失。

4、如果此房屋再次上市（没有做任何修补的情况下），也必须要同样披露给下一任买主同样的问题，因此会影响房屋的售价，买家也要面临如何贷款，买保险的问题。

至此，我们连续三期的避坑指南已经完结。当然，如果您是在不需要做抵押贷款的买房（Cash Buy）就只需要考虑是否愿意承担这一类的风险，也是有不少客户在自己财务允许的情况下愿意低价购入这样的房产然后再花钱修整之后重新抵押给银行或者上市卖。