深入解析贷款预批信：原来预批信中隐藏了这么多有用的信息，都get了么？

对于大多数人来讲准备买房，第一件事就是申请贷款，而贷款前期最重要的就是拿到贷款预批信（Pre-approval Letter）。拿到这封信之后，就可以对自己的预算了如指掌，信心十足的下offer买房啦。这个信到底为啥这么重要？今天就来给大家解答关于贷款预批信的五个常见问题！

预批信是什么

Pre-approval letter就是贷款预批信，是银行等借贷机构根据贷款人的个人信用分数、收入、存款，家庭情况等条件给出的书面批准。它概述了您可以借到多少钱，有什么特定条件。

预批信的重要性

预批信给予您在借贷能力和买房预算方面的信心。当您充分了解自己的承受能力后，就可以的寻找适合的房产了。

在您准备下offer时，您只需要再和您的贷款顾问以及贷款的银行二次确认。如果没有特殊情况，那么您可以选择下无条件offer, 这样相比其他买家您会更有优势。

预批信都看什么

在预批信中您可以清楚的看到以下信息：

1、您的这份预批信的有效期

2、 银行提供给您的贷款数额的上限以及贷款相对于您所购买房子总价的比例上限（LVR）,如图所示。

看到图片的贷款比例，不禁要问，为什么才51.44%，连法定的投资房60%的比例都没有达到呢？

因为这个比例指的并不是这次贷款占您所购买投资房的比例。而是指您所有贷款的总额占您所拥有房产的总价之和的比例。

例如，Q女士已拥有一套价值110万的自住房，目前还有贷款48万。计划购买一套总价为95万的投资房，打算贷款50万。

那么她的贷款总额为98万，而房产价值总额为205万，这一比例为47.8%，是符合预批信中给出的51.44%的封顶值的。

4、还有一个非常重要的信息，但常常会被大家忽略，那就是银行为贷款附加的Condition，以及后续所需要的材料。

根据贷款人的具体情况的不同，Condition也会不同。

比如，L家庭中成员有L夫妇和一个孩子，他们申请贷款时申报预计会有两个Boarders。

银行根据此情况在预批信的Condition中加入了限制条款：L家庭需要购买不少于四室的房子。

如果L家庭最终购买的房子为三室，那么银行所提供的贷款额度会相应的减少。

因此，贷款顾问建议您在下购房offer前，一定要与贷款顾问联系，她会帮您审核您计划购买的住房是否能够符合银行的条件。

预批信的有效期

不同类型的房屋类型银行所提供的预批信的有效期是不同的。

1、 普通购房贷款

对于大多数的普通房产，预批信所提供的有效期为60天-90天。

2、 建房贷款

大多数银行为建房贷款（Construction loan）提供的有效期是60天-90天。

好消息是ANZ银行刚刚公布了新政策，将Construction loan预批信的有效期延长至180天。

3、 期房贷款

期房贷款预批信有效期是12个月。由于期房的流程比较长，因此情况也更复杂一些。

这就涉及到另外一个问题，我们最早什么时间可以申请期房的贷款并拿到银行的预批信呢?

在购房合同中所约定的Sunset date这一天的12个月前。

那么Sunset date又是什么呢？

在购买期房所签订的合同中，会设立专门条款来规避开发商无法按期交房的风险。这个条款叫做Sunset clause（日落条款），其中会规定Sunset date。

如果开发商在Sunset date无法如期交房，客户可以要求无条件退回押金。

Sunset date通常设立在Settlement date的6个月之后。

例如，本月初M先生已经签订了购买期房的购房合同，合同中规定新房的Settlement date是2022年的3月，Sunset date是2022年9月。

M先生找到贷款顾问，希望开始申请贷款。由于可以申请预批信的时间为Sunset date的12个月前，因此目前还无法拿到针对这个期房的预批信。M先生需要在今年9月再来申请。

预批信到期了怎么办？

一般情况下，预批信的有效期只有60天-90天，因此预批信到期的情况是很常见的。那么预批信到期了怎么办呢？

首先您需要联系您的贷款顾问，她会根据您申请贷款的银行指导您接下来要怎么做。

不同的银行需要的材料是不一样的。

如果在这期间，您的财务状况没有变化，比如工作收入没有减少，没有增加新的家庭成员，没有增加新的固定支出等。其中一些银行只需要您给您的贷款顾问写一封邮件，说明您保持原有的财务情况不变。不需要更新您的材料，就可以将您的预批信再续一次。

另外一些银行，需要您重新update所有材料才可以为您将预批信再次续批。

如果您的预批信再次到期，第一次续签不需要提供材料的银行，也需要您再次提供材料才能够为您续签。

预批信是我们买房旅程中的第一站，小小的一封信，包含了很多重要的信息。读懂预批信，让您的买房之旅更加信心十足。

如果您有任何关于贷款方面的打算，请联系有盈信贷Rebecca(拨打电话0278330555或扫描本文下方二维码)